L’art.15 del D.L.185/2008, ai commi da 16 a 23, ha previsto la possibilità di effettuare la rivalutazione dei beni immobili d’impresa. La principale finalità di tale norma di rivalutazione è quella permettere alle imprese di procedere ad un riallineamento tra i valori di iscrizione degli immobili, basati su costi storici, ed i valori reali di mercato, ottenendo un incremento patrimoniale che potrà dare benefici in termini di ricapitalizzazione.
Potranno procedere alla rivalutazione degli immobili i seguenti soggetti che operano in regime d’impresa e che non adottano i principi contabili internazionali (IAS/IFRS) per la redazione del bilancio:
- soggetti residenti nel territorio dello Stato individuati dalle lett. a) e b), del comma 1 dell’art.73, D.P.R. 917/1986, ovvero, a titolo esemplificativo, le società per azioni ed in accomandita per a-zioni, le società a responsabilità limitata, le società cooperative;
- le società in nome collettivo, le società in accomandita semplice ed equiparate.
La norma di rivalutazione si applica esclusivamente agli immobili facenti parte di una delle seguenti categorie omogenee:
- beni immobili ammortizzabili;
- beni immobili non ammortizzabili: escluse le aree fabbricabili e gli immobili merce.
Tali immobili devono essere detenuti nell’esercizio in corso al 31/12/2007 e presenti in quello al 31 dicembre 2008. Il requisito dell’iscrizione tra le immobilizzazioni materiali deve essere rispettato ininterrottamente per l’esercizio in cui è effettuata la rivalutazione e per quello precedente. Pertanto, a titolo esemplificativo, beni detenuti in leasing o riscattati nel corso del 2008 non potranno essere rivalutati.
La rivalutazione va eseguita nel bilancio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007 e il cui termine di approvazione scada successivamente al 29 novembre 2008, (esercizio 2008 per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare).
La rivalutazione dovrà essere effettuata con il limite massimo del valore di mercato, ma potrà essere effettuata anche per un valore intermedio tra il costo storico ed il valore massimo.
Operativamente la contabilizzazione della rivalutazione potrà avvenire secondo uno dei seguenti metodi:
- rivalutazione sia del costo storico sia del fondo ammortamento;
- rivalutazione del solo costo storico;
- riduzione del fondo ammortamento.
A fronte della rivalutazione degli immobili sorgerà un saldo di rivalutazione che dovrà essere iscritto nel patrimonio netto e dovrà essere imputato, alternativamente, ad incremento del capitale sociale o ad una specifica riserva di rivalutazione. Il saldo di rivalutazione, in caso di rivalutazione con valenza anche fiscale, sarà in “sospensione di imposta”.
L’attuale legge di rivalutazione, diversamente da altre precedenti, offre la possibilità di procedere alla rivalutazione degli immobili solo ai fini civilistici, oppure, previo pagamento di un’imposta sostitutiva, sia ai fini civilistici che fiscali.
Per poter ottenere il riconoscimento fiscale dei maggior valori degli immobili sarà necessario pagare un’imposta sostitutiva pari al 3%, per gli immobili ammortizzabili, ed all’1,5%, per gli immobili non ammortizzabili; tale imposta andrà a ridurre il saldo della riserva di rivalutazione appositamente accantonata.
L’imposta sostitutiva potrà essere versata in un’unica soluzione entro il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi dovute per il periodo di imposta con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita (giugno 2009 per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare) o in tre rate annuali, con la maggiorazione del 3% annuo, con scadenza entro il termine per il pagamento del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo di imposta in cui si effettua la rivalutazione e dei due successivi.
I maggiori valori derivanti dalla rivalutazione produrranno i propri effetti con tempistiche diverse ai fini civilistici ed ai fini fiscali:
- gli effetti civilistici si produrranno dall’esercizio in cui è eseguita la rivalutazione (anno 2008 per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare);
- gli effetti fiscali inizieranno a decorrere solo da:
* quinto esercizio successivo a quello in cui è eseguita la rivalutazione, per gli ammortamenti, per il plafond delle spese di manutenzione, per il
valore ai fini del reddito delle società di comodo (2013 per i soggetti con esercizio coincidente con l’anno solare);
* sesto esercizio successivo a quello in cui è eseguita la rivalutazione, per le cessioni dei beni (2014 per i soggetti con esercizio coincidente con
l’anno solare).
Nel caso in cui un immobile rivalutato anche ai fini fiscali sia ceduto prima del sesto esercizio successivo alla rivalutazione si avranno le seguenti conseguenze:
- l’eventuale plusvalenza o minusvalenza dovrà essere calcolata prendendo a riferimento il valore fiscale ante-rivalutazione;
- la riserva di rivalutazione in sospensione d’imposta sarà “liberata”;
- il soggetto che ha effettuato la rivalutazione si vedrà attribuito un credito d’imposta pari all’imposta di rivalutazione riferibile all’immobile ceduto.
La legge di rivalutazione ha anche previsto la possibilità di “affrancare” il saldo di rivalutazione “in sospensione d’imposta”, previo pagamento di un’ulteriore imposta sostitutiva del 10%.
La rivalutazione va annotata nel libro degli inventari e menzionata in apposito punto della Nota integrativa.
In considerazione di quanto esposto sarà utile considerare, in sede di approvazione del bilancio 2008, se procedere, ove ne ricorrano i presupposti, a tale rivalutazione, valutando caso per caso i vantaggi che possono essere perseguiti grazie a tale rivalutazione.
A titolo esemplificativo si riportano alcuni effetti positivi generati dalla rivalutazione:
- l’incremento del patrimonio netto derivante dalla rivalutazione permetterà un più facile ricorso al credito, atteso che l’applicazione delle regole di Basilea 2 impone agli istituti di credito una valutazione dell’affidabilità delle imprese eseguita sulla base del bilancio;
- l’incremento del patrimonio netto derivante dalla rivalutazione potrebbe permettere di ovviare alla ricapitalizzazione richiesta dagli artt.2446, 2447, 2482 bis e 2482 ter ai soggetti i cui bilanci dovessero mostrare consistenti perdite 2008 o perdite pregresse.
